Подготовка новой программы сноса пятиэтажек в Москве началась по лекалам классического предвыборного пиар-проекта. Сначала с просьбой принять подобную программу к мэру обратились муниципальные депутаты от «Единой России», ранее не проявлявшие никакого интереса к этой теме. После муниципальных депутатов идею поддержала профильная комиссия Мосгордумы по градостроительству. И наконец, сам мэр получил благословение на новую программу расселения и сноса у первого лица государства.
Очевидно, что таким образом Сергей Собянин начал свою предвыборную кампанию по переизбранию на третий мэрский срок. И, к сожалению, пока что озвученные им планы по расселению и сносу пятиэтажек не выглядят как системная программа по улучшению жилищных условий 1,5 млн человек.
Очень разные пятиэтажки
Именно неопределенность планов мэрии по сносу пятиэтажек пугает многих москвичей. Пятиэтажный фонд Москвы неоднороден. Меньшую его часть составляют кирпичные пятиэтажки, построенные в позднесталинские или раннехрущевские годы, до начала массового строительства панельных хрущевок в конце 1950-х годов. Это более комфортное жилье, чем построенные позже панельки, — за счет высоких потолков (от 2,7 м), больших по площади квартир, толстых стен и ряда других особенностей. Как правило, кварталы старых пятиэтажек спланированы удобно для жителей. Целью более позднего строительства стал максимум квадратных метров, из-за чего сильно увеличилась плотность застройки. Например, самый «пятиэтажный» район Москвы — Зюзино, построенный в 1960-е годы, занимает 7-е место по плотности населения среди всех 125 районов столицы (без учета Новой Москвы). Кроме того, благоустройство хрущевских кварталов и микрорайонов сильно отставало от темпов строительства жилья.
В этой связи реально работающая программа сноса ветхого пятиэтажного жилья в Москве должна быть дифференцированной. Для более комфортных кирпичных пятиэтажек, а также для отдельных серий блочных должны быть по возможности ускорены сроки проведения капремонта. Пока же все выглядит так, будто чиновники мэрии либо обещают то, что не собираются выполнять, либо не совсем разбираются в истории вопроса.
Дома под снос
Самой ветхой частью пятиэтажного фонда являются панельные серии 1960-х годов. Только на две самые популярные из них — I-510 и I-515 — приходится около 30% всех пятиэтажек. Сейчас эти дома уже очень сильно изношены физически и устарели морально. Значительная часть панелек ни разу не проходила капитального ремонта. При этом, согласно советским ведомственным строительным нормам (ВСН), минимальная продолжительность эффективной эксплуатации этих зданий до капремонта должна была составлять 15–20 лет. Но, согласно утвержденной правительством Москвы региональной программе, капитальный ремонт большей части таких домов намечен на 2025–2040-е годы.
В тех немногих пятиэтажках, которые сейчас ремонтируются, рабочие сталкиваются почти со стопроцентным износом некоторых инженерных конструкций и элементов зданий. Например, замена стояков горячего и холодного водоснабжения возможна целиком в подъезде или невозможна в принципе. Если кто-то из собственников не соглашается на замену стояка у себя в квартире, заменить их в шахматном порядке на других этажах невозможно. Старые трубы просто плавятся при попытке приварить к ним новые. Дома ветшают на глазах. Кстати, подобная участь ждет и девятиэтажки, построенные в начале 1970-х из тех же самых панелей, что и хрущевские пятиэтажки.
Кроме физического износа очевидна и проблема комфорта: тесные квартиры с очень тесными кухнями, в части домов установлены сидячие ванные, отсутствие мусоропровода и лифта, что сильно осложняет жизнь пожилым людям и людям с ограниченными возможностями. Из-за общей тесноты квартир и отсутствия холлов на этажах молодым семьям часто просто негде разместить детскую коляску или велосипед. Поэтому при условии согласия жителей программа расселения и сноса является единственным выходом из положения.
Проблемы на пути сноса
Первая проблема — источники финансирования. На встрече с президентом Путиным мэр Москвы заявил, что финансовые возможности столицы позволяют реализовать массовый снос пятиэтажек. Если финансирование будет происходить исключительно за счет бюджета Москвы, то программа заранее обречена на провал. Дело в том, что действующая программа расселения и сноса пятиэтажек, начатая в 1998 году, длится уже почти 20 лет. За это время московские власти не смогли снести 6 млн кв. м жилья. Сейчас речь идет о 25 млн кв. м. Несложно посчитать, что при таких темпах новая программа сноса займет не менее 80 лет. «15–20 лет», о которых говорил министр строительства Михаил Мень, пока звучат, как сказка. Показателен и еще один факт. Именно при мэре Собянине правительство Москвы начало сносить пятиэтажки исключительно за счет городского бюджета, исключив из программы частных инвесторов. В итоге если в 1998–2010-х годах в Москве в среднем ежегодно сносилось примерно 100 пятиэтажек, то в 2011–2016-х годах — около 50.
Так что без привлечения частных инвестиций реализовать задуманное невозможно. Но этому мешают два обстоятельства. Во-первых, инвестконтракты на снос и расселение пятиэтажек работали при стоимости кредитов на рынке не более 11–12%. Во-вторых, уровень спроса на жилье в начале и особенно в середине 2000-х годов серьезно превышал нынешний, что позволяло отбить расходы на переселение жителей сносимых домов за счет продажи оставшихся квартир. Без общего снижения процентных ставок или городской программы их субсидирования, а также без восстановления рынка жилья и ипотечного кредитования проекты по сносу пятиэтажек будут нерентабельными.
Вторая большая проблема — инфраструктурные ограничения. Массовое жилищное строительство даже при небольшом уплотнении застройки значительно увеличит объем энергопотребления в городе и потребует расширения мощностей. В противном случае возникает риск блэкаутов, как в 2005 году. Серьезно возрастет нагрузка на социальную и транспортную инфраструктуры. Например, загрузка детских садов и школ в Юго-Западном округе Москвы, часть которого застроена пятиэтажками, как правило, составляет 90–95%. Без строительства новых социальных учреждений именно в районах сноса нас ожидают колоссальные очереди в детские сады и школы. Должна быть учтена и транспортная проблема, иначе жителям придется еще больше часов проводить в пробках. Экспертные оценки стоимости программы в 2,5–3 трлн руб. являются явно заниженными, так как не учитывают всех сопутствующих расходов.
Третья проблема — законодательное регулирование и администрирование сноса. Очевидно, что правительство Москвы не хочет вступать в равноправные отношения с собственниками квартир в пятиэтажках и заключать договоры обмена или выкупа квартир в будущих сносимых домах. Во всяком случае на встрече с президентом мэр говорил о требованиях рыночного выкупа жилья в сносимых домах как о «неурегулированной нише» в законодательстве. Похоже, мэрия добивается принятия Госдумой закона, допускающего принудительное изъятие имущества под реконструкцию пятиэтажек. Как может выглядеть такое изъятие с применением ОМОНа и бульдозеров, мы уже наблюдали при строительстве олимпийских объектов в Сочи.
Такая логика выглядит особенно цинично на фоне взимаемых с каждого собственника налога на имущество (по растущей каждый год кадастровой стоимости), а также взносов на капремонт. Налицо двойные стандарты: собственник жилья должен быть собственником, когда платит налог, но перестает им быть, как только речь заходит о заключении договора на переселение.
Весьма показательно молчание городских властей относительно отмены взносов на капремонт для жителей пятиэтажек и возврата ранее уплаченных взносов. Статья 174 Жилищного кодекса, посвященная этому вопросу, в нынешней редакции выглядит весьма двусмысленно и требует уточнения. Перед собственниками квартир, где так и не будет проведен капремонт, откроются хорошие судебные перспективы. Люди платили деньги за услугу, которую в итоге не получили.
Непонятно еще, кто в правительстве Москвы будет отвечать за реализацию этой колоссальной программы. До 2014 года вопросами расселения занимался департамент жилищной политики города Москвы, который был ликвидирован по решению мэра. Серьезные сокращения прошли в строительных отделах управ и префектур.
Наконец, четвертая проблема — как не допустить критического переуплотнения застройки в новых кварталах и ухудшения качества городской среды? Именно переуплотнение застройки на месте снесенных в 2000-е годы пятиэтажек стало главным негативным последствием программы сноса: маленькие дворы-«колодцы» в кольце 25-этажных домов, в которых неуютно находиться, нехватка парковочных мест во дворах и пробки. Поэтому заблаговременно, еще до начала сноса, нужна открытая профессиональная дискуссия о том, как сделать так, чтобы увеличение плотности застройки и этажности было минимальным. Иначе негативные последствия от уплотнения перевесят многие плюсы от сноса и расселения старых пятиэтажек.
